一边企业外迁,一边全球招商,深圳土地“腾挪术”迎来考验

一边企业外迁,一边全球招商,深圳土地“腾挪术”迎来考验
原标题:一边企业外迁,一边全球招商,深圳土地“腾挪术”迎来检测 (建造中的深汕特别协作区。图/新华) 深圳全球招商背面的土地“腾挪术” 本刊记者/苏杰德 发于2019.12.2总第926期《我国新闻周刊》 深圳大友钢铁有限公司,正在面临建立26年来的最大难题。 1993年,深圳市光亮区新湖大街公常路10号,深圳大友钢铁有限公司(下称大友钢铁)建立了声称其时我国最大的钢铁线材二次加工生产基地。那时,光亮区还叫公明镇,归属宝安区统辖。 26年后,尚在经营的大友钢铁面临去留的问题。本年11月5日,深圳市宣告:前所未有地一次性拿出30平方公里土地用于全球招商。其间,光亮区4块地块当选,大友钢铁就坐落光亮科学城发动区地块。在大友钢铁脚下的土地上,光亮区预备打造国际一流科学城和深圳北部中心,像大友钢铁这样的传统工业需求腾出土地,给新兴工业让路。 “整个片区就剩余咱们跟近邻的一个厂。”大友钢铁一位负责人崔明(化名)告知《我国新闻周刊》:“咱们公司是三证完全的。”手握产权证的大友钢铁,并不满意政府的补偿计划,也成为这个片区没有搬家的终究两家公司之一。 近些年,深圳一向在探究转型晋级途径,而此次会集推出连片优质工业用地用于全球招商,意在“推动构成新一轮招商引资工业开展的高潮”。但可开发土地资源缺乏,一向是困扰深圳转型晋级的紧箍咒。早在2012年,深圳市规划和疆土资源委员会的核算数据就现已提出预警:行政辖区面积仅有不到2000平方公里的深圳,估计到2020年新增可建造用地仅58平方公里。 土地供应的红灯早就亮起,深圳的土地“腾挪术”将继续迎来检测。 制作业承压 “这次咱们前所未有地一次性拿出30平方公里土地,面向全球进行工业招商,便是为了让更多的优质企业参与深圳开展。” 深圳市开展和变革委员会主任聂新平11月5日在新闻发布会上介绍。 深圳这次招商,可供工业用地一共是35块,总面积超越30平方公里,其间深圳市域规划内可供应工业用地约25平方公里,深汕协作区可供应工业用地约5平方公里。 这些地块零星散布在各个区县,深圳给它们划定了较为清晰的工业开展方向。依照工业类别,以新兴工业、先进制作业为主导的片区首要散布在宝安、龙岗、龙华、光亮、坪山和深汕协作区;以总部基地为主导的片区首要散布在南山、福田;以科技研制为主导的片区首要散布在光亮、大鹏;以高端物流为主导的片区首要散布在宝安、盐田。除了罗湖区之外,深圳其他各区都参与了此次工业用地会集供应。 深圳的这次全球招商的力度不可谓不大。有核算显现,从2008年到2016年,深圳工业用地首要采纳挂牌方法出让,年均出让50余宗,年均出让用地规划约1.9平方公里。大略核算,这次招商的面积相当于曩昔十年工业用地面积之和。 横向比照来看,深圳市域总面积1996.85平方公里,而上海市域面积是深圳的三倍,但上海整个“十三五”的新增工业用地才25~30平方公里。 深圳大学经济学院教授钟坚告知《我国新闻周刊》,“依据工业开展需求,深圳这次归于自动出击,曩昔很少有这种大规划的招商。” 深圳市委党校(社会主义学院)巡视员、副院长谭刚对《我国新闻周刊》表明,30平方公里工业用地招商方针的推出或许跟其时深圳经济形势相关。 就在这次发布会前一天,11月4日,深圳市发布第三季度经济数据,本年前三季度生产总值18689亿元,同比添加6.6%,前三个季度经济增速分别为7.6%、7.2%、5.2%,第三季度增速的忽然放缓分外引人重视。 特别值得注意的是,第三季度中,深圳第二、三工业添加值增速分别为2.4%和7.2%。中金对此解读称:“第二工业增速的放缓是连累深圳经济增速下滑的首要因素。” 深圳市委常委、常务副市长刘庆生在发布会上特别提到了第二工业对深圳的含义。“第二工业、第三工业的份额整体是4比6,也就意味着深圳的开展结构以工业为代表的第二工业在发挥着支撑性、基础性的效果。”刘庆生说,工业占比所发挥的价值显而易见,“所以是咱们作业的重中之重”。 在北上广深四个一线城市中,深圳的第二工业占比最高。以2019年前三季度第二工业占GDP比重为例,北京、上海、广州、深圳分别为17.4%、27.5%、27.6%和39.3%。在工业用地紧缺的状况下,是否要保存这么高的二产份额,也曾在深圳引发过讨论和争辩。 钟坚以为,深圳应该进一步进步服务业比重,向新加坡看齐,因而短期的制作业增速放缓导致“失速”并不值得忧虑。 “转型进程中还能猛跑吗?就比方,咱们开轿车要挂挡,不刹车你能挂挡吗?”在钟坚看来,一般的工业周期是20年,上一波周期从上世纪90年代开端,深圳领跑全国。现在现已敞开新的周期,深圳也面临向第二个20年工业转型,这或许需求经过一个苦楚的进程,“所以深圳现在急着补短板,这对深圳服务业的开展至关重要。” 向存量动刀 关于深圳来说,“地荒”是个老论题。 深圳想过向周边城市要地。2011年,在广东省政府协调下,深圳和汕尾两市联合建立了深汕特别协作区。2018年,深汕特别协作区的经济社会事务由深圳全面主导,总面积468.3平方公里的飞地成为深圳的第“10+1”区。 不过,这块飞地的工业要素优势远远比不上深圳本乡,这也意味着深圳土地开发使用需求在存量上下功夫。 “深圳做得最好的当地,便是政府和商场相向发力。” 深圳大学工业经济研究中心主任魏达志告知《我国新闻周刊》:“在政府操控、主导土地资源的状况之下,能够尽或许地发挥商场的效果。” 深圳在土地原则变革与土地本钱化途径探究的问题上,一向处于前锋的方位。1987年,深圳仿照香港的土地批租制,敲出“我疆土地拍卖榜首槌”,榜初次打破了无偿、无限期运用的土地行政划拨原则,迈出经过商场机制装备土地资源的榜首步,这种形式极大缓解了大规划城市基础设施建造对资金需求的压力。 可是,深圳前期粗豪的土地使用形式为后来的许多问题埋下了伏笔。2013年,广东工业大学教授谢涤湘发文称:“因为重视以价格低廉的土地招引本钱,导致土地使用粗豪,土地使用效益不高……工业用地效益最高的福田区是最低的光亮新区的20倍左右……深圳几个国家级开发工业园区的工业用地效益是这些低效益工业用地的1000倍左右。” 直至今天,深圳在土地使用效益方面,与国际一流城市仍有不小的距离。深圳市副市长刘庆生在发布会上表明,从地均产出的视点来看,深圳每平方公里的产出大约为13亿元,香港大约为21亿元,新加坡大约为33亿元,纽约挨近90亿元;从人均产出的视点,深圳大约是28000美元左右,香港、新加坡、东京、纽约等城市都大幅超越深圳。他坦言:“这种现状,支撑不了(深圳成为)全球标杆城市,咱们必需要进一步尽力,使深圳开展的能级更高、更强。” 此外,深圳土地留传问题也比较多。谢涤湘撰文称:“土地前史留传问题是指,从前省市区政府或各开发区管理部门同意但未处理合法用地手续的、未经各级政府批阅、但已实践投入资金进行土地开发的土地。” 深圳很早就意识到“地荒”问题,并开端探究新的开展途径。深圳市规划和自然资源局相关负责人告知《我国新闻周刊》,“早在2011年,深圳就自动变革、斗胆立异,在传统土地征收形式的基础上,提出了土地整备的新形式。”2012年,深圳在全国榜首个建立了土地整备局,推动土地的二次开发使用。 以2012年为拐点,深圳存量用地供应初次超越新增用地,进入以存量用地为主的开展新阶段。深圳市规划和自然资源局相关负责人告知《我国新闻周刊》,其时,深圳就开端面临工业腾笼换鸟的问题。 但在实践中,深圳也遇到了不少应战。深圳市规划疆土开展研究中心李嘉瑜曾撰文指出,2013年版的《深圳市城市规划标准与原则》,对工业用地新型工业类型并未有清晰规则,直接导致了新型工业用地供应含糊。历年出让的虚拟性工业用地中,存在着不少的用地权力主体为房地产或金融投资公司等。 针对缝隙,深圳也进行了补偿。2017年,深圳市发布“十三五”规划,清晰指出:深圳需进步“工改工”份额,并严格操控工业区块线规划内的“工改商”和“工改居”项目,确保到2020年深圳工业用地比重不低于30%,划定了270平方公里的“工业红线”。 可是,时至今天,土地留传问题仍客观存在。深圳市规划和自然资源局介绍,“深圳还存在许多已完结征转,但经济关系未理顺、存在前史留传问题的低效建造用地,这些地块一般比较规整、区位条件较好,可是因为经济关系杂乱、土地留传问题多、处置规矩不清晰等,盘活使用较困难。” 土地整备难题 这次用于全球招商的30平方公里工业用地,基本上都归于二次开发,也牵出了已有工业的去留问题。 光亮区有四块土地进入此次招商规划,最大的两块土地都归于光亮科学城。其间的一地块上,至今仍有两家公司未与当地政府部门达到协议。 光亮区坐落深圳市的西北部,地处粤港澳大湾区和广深港澳科技立异走廊重要节点,预备打造国际一流科学城和深圳北部中心。其间,光亮科学城是深圳建造综合性国家科学中心的中心承载区,光亮区政府正竭尽全力地推动该区域的土地整备。 本年2月25日,光亮区发布科学城发动区项目补偿安顿计划。3月1日,项目正式发动签约,计划于3月31日完结签约使命。4月,光亮科学城发动区正式发动现场清拆。其时媒体报道:一支近500人的土地整备部队,在“几间粗陋铁皮厂房改造而成的作业区域内,不分日夜推动着科学城发动区土地整备作业的高效推动”。 “整个片区就剩余咱们跟近邻厂还在,咱们是三证完全的。”大友钢铁一位负责人崔明告知《我国新闻周刊》,其他现已被征收的土地许多都是没有产权证的。大友钢铁官网显现,公司1993年2月建立,同年12月份正式投产,占地面积10.6万平方米,是我国区域最大的钢铁线材二次加工生产基地。 崔明介绍,一般来说,政府征地会采纳“三步走”计划:先友爱洽谈;谈不拢,会走第2道程序,即先开听证会,然后公示补偿意见书;公示后再谈不成,政府会出一个强制征收决定书,公示之后还有6个月的申述期。 9月底,光亮区曾举行光亮科学城发动区项目“国有出让土地上房子征收补偿计划”的听证会,参与的企业就有大友钢铁等几家企业。企业提出,期望采纳“土地置换+钱银补偿”的征收补偿方法,置换光亮区精华地段或许在科学城项目区域进行就地改造。政府的终究计划是:属鼓舞开展项目的能够按“工业进园”的规则给予组织用地。 此次征求意见,两边关于补偿内容依然没有达到共同。“补偿现已洽谈过了,仍是谈不拢。” 崔明说,关于大友钢铁的土地置换诉求,区政府的回应是:“光亮新区没有什么太多的地给你挑选了。” 崔明坚持,大友钢铁有自己的难处,“咱们有考虑过搬到其他当地,可是榜首需求时刻,第二要有适宜的当地,第三也需求钱。这边没有钱银补偿,那儿我就无法买地盖厂房。” 除了被逼搬家腾退,近几年,因为土地本钱、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等要素价格的上涨,以华为为代表的企业自动外迁现象逐步添加,不少都溢出到了周边的东莞等地。 依据《深圳市2018年中小企业开展状况的专项作业陈述》,2018年,深圳有91家规划以上工业企业呈现外迁状况。该陈述还指出,近三年外迁的192家企业中,电子信息制作企业合计27家,占悉数外迁企业的37.5%。 深圳工业腾笼换鸟的作业正在进入攻坚期。钟坚告知《我国新闻周刊》,深圳鼓舞开展未来跟城市竞争力相结合的工业,“一般加工交易工业的土地,它是不会供应你了。” 但对好的项目,深圳表明会有足够的土地。深圳市常务副市长刘庆生在这次发布会上表明,“只要是契合深圳未来开展定位的工业,乐意到深圳来,咱们十分欢迎,用地予以确保,要多少地满意多少地……如果是传统的低端工业,或许说不契合深圳未来开展方向的工业,的确没有空间。”回来